“Giá cao vẫn cháy hàng” – Tín hiệu phục hồi hay rủi ro tích tụ trên thị trường BĐS?

Nguồn cung và giá bán đều tăng mạnh

Tại sự kiện Báo cáo thị trường BĐS quý 3 và 9 tháng đầu năm 2025 với chủ đề “Thị trường BĐS Việt Nam: Nhận diện những vấn đề bất cập và giải pháp”, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho biết, trên nền tảng kinh tế khởi sắc, thị trường BĐS Việt Nam tiếp tục ghi nhận đà tăng trưởng tích cực cả về nguồn cung, lượng giao dịch, giá bán.

Cũng tại một sự kiện Toạ đàm “Giải cơn khát nhà ở vừa túi tiền và giải pháp thu hút dân cư về khu đô thị mới”, TS. Đính thông tin, trong 9 tháng đầu năm 2025, nguồn cung căn hộ đã vượt hơn 100.000 sản phẩm. Về giá bán, phân khúc biệt thự, liền kề và nhà phố dao động từ 50 – 400 triệu đồng/m2, tăng khoảng 5 – 10% so với các đợt mở bán trước. Giá căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP.HCM đều tăng mạnh; Tỷ lệ hấp thụ của thị trường đạt mức rất tích cực,  gần 60.000 giao dịch, gấp đôi so với cùng kỳ năm 2024.

Phân tích sâu hơn về giá bán, ông Lê Đình Chung, thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường BĐS VARS, Tổng Giám đốc SGO Homes cho biết, các dự án mở bán mới có giá cao hơn so với cùng kỳ nhưng vẫn được hấp thụ tốt, thậm chí “cháy hàng” ngay ngày đầu mở bán, nhờ nhu cầu ở thực và đầu tư tăng lên trong bối cảnh dòng tiền “rẻ” và áp lực lạm phát thúc đẩy nhu cầu tìm tài sản “trú ẩn”.

Riêng trong quý 3, toàn thị trường ghi nhận khoảng 34.000 giao dịch thành công, nâng tỷ lệ hấp thụ lên 66%, tăng 12 điểm % so với quý trước nhờ hàng tồn kho được giải phóng. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt 77%, tương đương 27.000 giao dịch, tăng 23%. Giao dịch chủ yếu đến từ phân khúc căn hộ chung cư, chiếm hơn 66%, với tỷ lệ hấp thụ 81%, trong khi phân khúc thấp tầng cũng ghi nhận kết quả khả quan, tỷ lệ hấp thụ đạt 60%.

Tính chung 9 tháng đầu năm 2025, tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mở bán mới đạt 68%, tương đương với hơn 58.000 giao dịch thành công, gấp đôi cùng kỳ năm 2024. Với phần lớn giao dịch đến từ nhu cầu của người mua BĐS thứ 2 trở lên.

Ông Chung cho biết, giá các sản phẩm nhà ở lần đầu mở bán tiếp tục “neo” cao, kéo theo mặt bằng giá thứ cấp. Giao dịch thứ cấp trở nên sôi động do sản phẩm sơ cấp có giá cao và chủ yếu là sản phẩm hình thành trong tương lai, khiến người mua chuyển hướng sang hàng chuyển nhượng. Tuy nhiên, lượng giao dịch thực tế vẫn hạn chế bởi nguồn hàng có sẵn khan hiếm, phần lớn chủ sở hữu không có nhu cầu bán, còn nhà đầu tư giữ hàng chờ giá tăng.

Tại Hà Nội, mặt bằng giá sơ cấp tăng mạnh kéo giá toàn thị trường lên cao, nhiều dự án căn hộ ghi nhận mức tăng từ vài trăm triệu đến hàng tỷ đồng chỉ trong thời gian ngắn, đặc biệt ở các khu đô thị có hạ tầng và tiện ích đồng bộ. Trong khi đó, tại TP.HCM, đà tăng giá căn hộ tiếp tục lan rộng, tập trung ở những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, quanh các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm và mặt bằng giá hợp lý. Cuối quý 3, làn sóng đầu tư mạnh mẽ từ khu vực phía Bắc, đặc biệt là Hà Nội, khiến nhiều dự án “nổi sóng”, thậm chí tăng giá tới 5% chỉ trong một tuần.

Trong đó, giá bán trung bình CHCC trong tập mẫu trong quý 3/2025 tại Hà Nội đạt mức trung bình 78,9 triệu đồng/m2, tăng khoảng 5,0% so với quý trước. Tại TP. HCM, mức giá bán bình quân đạt 81,6 triệu đồng/m2.

Tại TP. Đà Nẵng, giá bán bình quân đạt mức 67,4 triệu đồng/m2, tăng khoảng 7% so với quý trước. Trong giai đoạn 2019 – 2025, tốc độ tăng giá căn hộ tại Đà Nẵng ghi nhận mức tăng trưởng vượt trội, cao hơn khoảng 1,6 lần so với TP. HCM. Nguyên nhân chủ yếu đến từ sự xuất hiện của nhiều dự án mới được chào bán với mức giá cao hơn đáng kể so với mặt bằng trước đó, góp phần thiết lập mặt bằng giá mới cho thị trường.

Giá chỉ ổn định khi Chính phủ có những giải pháp

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam nhận định, mặc dù liên tục ghi nhận nhiều tín hiệu khởi sắc, tuy nhiên, thị trường BĐS Việt Nam vẫn đang đối mặt với tình trạng chưa sạch điểm nghẽn và bất cập: (1) Giá BĐS tăng cao và nguy cơ với thị trường; (2) mất cân đối cung – cầu; (3) Tín dụng BĐS tăng cao, tăng nhanh; (4) Thông tin phân tán, thiếu đồng bộ và minh bạch; (5) Hành lang pháp lý. Những hạn chế này nếu không được tiếp tục tháo gỡ kịp thời, sẽ cản trở sự phát triển ổn định, bền vững của ngành và ảnh hưởng tới tăng trưởng chung của nền kinh tế.

Dự báo về thị trường trong quý cuối năm 2025, bà Phạm Thị Miền cho biết, nguồn cung mới tiếp tục được cải thiện từ các dự án quy mô lớn đang triển khai và có kế hoạch mở bán. Giao dịch tiếp tục tỷ lệ thuận với tăng nguồn cung, nhưng tính chọn lọc cao hơn, tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn thiện, hạ tầng kết nối chất lượng và chủ đầu tư uy tín.

Giá BĐS sẽ tiếp tục tăng khi dòng vốn rẻ tiếp tục được bơm ra nền kinh tế thúc đẩy nhu cầu đầu tư trong khi nguồn cung vẫn còn hạn chế so với nhu cầu.

Trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm và chi phí đất đai, vật liệu tăng mạnh, các chủ đầu tư duy trì chiến lược phát triển phân khúc giá cao nhằm đảm bảo lợi nhuận, đặc biệt khi phân khúc này vẫn được hấp thụ tốt nhờ nhóm khách hàng có năng lực tài chính tốt và kỳ vọng tích sản dài hạn. Giá chỉ được ổn định khi Chính phủ có những giải pháp điều tiết thích hợp, hiệu quả.